La responsabilità notarile e la garanzia dell’abitabilità nel 2026: Analisi dell’Ordinanza di Cassazione n. 1603/26

La pronuncia si inserisce in un tessuto giurisprudenziale che, nell’ultimo decennio, ha oscillato tra la tutela delle competenze strettamente giuridiche del pubblico ufficiale e la necessità di proteggere l’affidamento del cliente non esperto. La Cassazione, con l’ordinanza in oggetto, chiarisce definitivamente che il notaio non è un mero certificatore di volontà altrui, né un passivo esecutore di adempimenti burocratici, ma assume il ruolo di garante dell’equilibrio contrattuale e della corretta formazione della volontà negoziale. Il principio di diritto, secondo cui “non conta solo la forma, ma la corretta informazione”, impone una rilettura radicale degli obblighi di diligenza sanciti dall’articolo 1176 del Codice Civile, estendendo il perimetro della responsabilità ben oltre la soglia della nullità dell’atto.

Per comprendere la portata innovativa dell’ordinanza 1603/2026, è indispensabile ricostruire l’iter logico-giuridico che ha condotto i giudici di legittimità a questa posizione di estremo rigore. L’analisi storica rivela come la giurisprudenza abbia progressivamente eroso le “immunità” tecniche del notaio, spostando il focus dalla validità dell’atto alla sua utilità economica e sociale.

Fino alla seconda metà del decennio scorso, un filone giurisprudenziale maggioritario tendeva a limitare la responsabilità del notaio alle sole questioni di natura strettamente giuridica (es. ipoteche, titolarità del bene, capacità delle parti). L’apice di questo orientamento è rappresentato dalla sentenza della Cassazione Civile n. 14618 del 13 giugno 2017. In quella pronuncia, la Corte affermò un principio che per anni ha costituito lo scudo difensivo della categoria: il dovere di consiglio del notaio non poteva estendersi fino all’esame di questioni tecniche che richiedessero competenze ingegneristiche o architettoniche.

Secondo questa impostazione, il notaio non era tenuto a verificare la veridicità delle dichiarazioni di abitabilità rese dal venditore, né a controllare la sussistenza effettiva dei requisiti igienico-sanitari dell’immobile. Si tracciava una linea di demarcazione netta: il notaio garantiva la “legalità giuridica” (la validità del trasferimento), mentre la “legalità tecnica” (la conformità edilizia e l’agibilità) ricadeva interamente sotto la responsabilità delle parti e dei loro tecnici di fiducia. Questa visione, pur coerente con la lettera della Legge Notarile del 1913, lasciava tuttavia l’acquirente – spesso parte debole e tecnicamente impreparata – esposto al rischio di acquistare immobili “di carta” validi, ma “di fatto” inutilizzabili o incommerciabili.

Un momento di passaggio cruciale è stato segnato dalla sentenza delle Sezioni Unite n. 8230 del 2019. Sebbene questa sentenza si occupasse primariamente della validità degli atti rispetto agli abusi edilizi maggiori (distinguendo tra nullità testuale e nullità sostanziale), essa ha indirettamente influenzato il tema dell’agibilità. Le Sezioni Unite stabilirono che l’atto è valido se cita gli estremi del titolo abilitativo (permesso di costruire, sanatoria), a prescindere dalla conformità reale dell’immobile a tale titolo.

Questa decisione ebbe un duplice effetto: da un lato, “salvò” i notai dalla responsabilità disciplinare ex art. 28 della Legge Notarile per aver rogato atti nulli (poiché l’atto, pur con difformità, rimaneva valido); dall’altro, spostò l’asse del contenzioso sul piano della responsabilità civile professionale. Avendo salvato la validità del contratto, la Corte rese inevitabile l’accentuazione della responsabilità per “cattiva esecuzione del mandato”: se l’atto è valido ma l’immobile è problematico, il notaio non risponde di nullità, ma risponde di inadempimento all’obbligo di protezione se non ha avvertito il cliente del rischio.

Negli anni successivi, la giurisprudenza ha progressivamente introdotto il concetto di “diligenza qualificata”. Sentenze come la n. 29090 del 2017 e la n. 33439 del 2022 hanno iniziato a delineare un obbligo informativo più pregnante. Si è affermato che l’agibilità costituisce un requisito essenziale per la commerciabilità economica (se non giuridica) del bene e che la sua mancanza integra un inadempimento dell’obbligo di consegna documenti ex art. 1477 c.c..

In questo contesto, la responsabilità del notaio è stata inquadrata nella teoria del “contatto sociale qualificato”. Anche in assenza di un contratto scritto formale con l’acquirente (spesso il notaio è scelto dal venditore o dalla banca), il solo fatto che il professionista accetti di rogare l’atto crea un affidamento sulla sua imparzialità e competenza. Questo affidamento genera obblighi di protezione che includono il dovere di informare le parti su tutte le circostanze rilevanti per l’affare, ivi compresa l’assenza del certificato di agibilità e le relative conseguenze sanzionatorie o amministrative.

L’ordinanza 1603/2026 non costituisce un fulmine a ciel sereno, bensì la codificazione di uno standard professionale ormai imprescindibile. La Corte di Cassazione, con questa pronuncia, ha scisso definitivamente il binomio validità-responsabilità, chiarendo che un atto ineccepibile sotto il profilo formale può comunque generare un danno risarcibile se privo del necessario corredo informativo.

Il punto nodale della decisione risiede nella distinzione tra la patologia dell’atto (nullità) e la patologia del comportamento professionale (responsabilità).

La Corte ribadisce che la mancanza del certificato di agibilità non determina la nullità della compravendita immobiliare, a differenza della mancanza dei titoli edilizi maggiori (permesso di costruire o sanatoria). L’immobile privo di agibilità può essere validamente compravenduto, trasferendo la proprietà dal venditore all’acquirente.

Tuttavia, proprio questa validità rende il ruolo del notaio ancora più critico. Se l’atto fosse nullo, il sistema giuridico bloccherebbe il trasferimento ab origine. Essendo l’atto valido, il trasferimento avviene, ma l’acquirente si ritrova proprietario di un bene potenzialmente inservibile. È qui che interviene la responsabilità del notaio: egli non risponde per aver rogato un atto vietato, ma per aver omesso di segnalare che l’oggetto del trasferimento, pur giuridicamente trasferibile, è economicamente viziato.

L’ordinanza afferma testualmente che “il notaio viola gli obblighi di buona fede se non informa l’acquirente dell’assenza della dichiarazione di abitabilità dell’immobile e delle relative conseguenze”.

La fonte normativa di tale responsabilità viene individuata negli articoli 1175 e 1375 del Codice Civile (buona fede oggettiva) e nell’articolo 1176, secondo comma (diligenza del professionista). La buona fede non è intesa come mero stato psicologico di ignoranza di ledere l’altrui diritto, ma come dovere di solidarietà contrattuale che impone di preservare l’interesse della controparte nei limiti del possibile.

Per il notaio, questo si traduce in un dovere di consiglio attivo. Non è sufficiente che il notaio scriva nell’atto “la parte venditrice dichiara che non è stato rilasciato il certificato di agibilità”. Tale dicitura, pur veritiera, è insufficiente se non accompagnata da una spiegazione chiara delle implicazioni: l’impossibilità di abitare legalmente l’immobile, il rischio di sanzioni amministrative, la difficoltà di rivendita futura, e l’eventuale necessità di costosi interventi di adeguamento.

L’ordinanza 1603/2026 trasforma l’obbligo di informazione da formale (“ti dico che manca il documento”) a sostanziale (“ti spiego cosa comporta la mancanza del documento”).

Un aspetto cruciale trattato dalla giurisprudenza correlata al 2026 riguarda la qualificazione del danno. L’ordinanza in commento, letta in combinato disposto con la recente Cassazione n. 19923/2025, chiarisce che la mera mancanza del certificato (c.d. inagibilità formale) non genera automaticamente un diritto al risarcimento se l’immobile possiede i requisiti sostanziali per ottenerlo.

Il danno risarcibile si configura in due ipotesi principali:

1. Inagibilità sostanziale: L’immobile è privo dei requisiti igienico-sanitari o di sicurezza e non può ottenere l’agibilità se non attraverso opere costose. In questo caso, il danno corrisponde al costo delle opere di adeguamento e al minor valore del bene.
2. Aliud pro alio: Nei casi più gravi, dove l’inagibilità è insanabile (es. locali sottotetto venduti come abitazione ma con altezze non sanabili nemmeno con il Salva Casa), si configura la consegna di “una cosa per un’altra”. Qui il danno può estendersi all’intero prezzo pagato, oltre alle spese accessorie e notarili.

L’ordinanza 1603/2026 pone l’accento sul nesso causale: se il notaio avesse informato correttamente l’acquirente delle conseguenze, quest’ultimo avrebbe potuto rinegoziare il prezzo, pretendere la regolarizzazione prima del rogito, o desistere dall’affare. La perdita di questa “chance negoziale” costituisce il danno imputabile all’omissione notarile.

L’analisi dell’ordinanza 1603/2026 non può prescindere dal complesso quadro normativo in materia urbanistica vigente al momento della decisione. L’entrata in vigore del D.L. 69/2024 (Decreto Salva Casa), convertito nella Legge 105/2024, ha modificato i parametri dell’agibilità, rendendo il compito del notaio ancor più delicato.

È fondamentale premettere che il termine “abitabilità”, ancora utilizzato nel linguaggio comune e talvolta nelle massime giurisprudenziali, è stato giuridicamente assorbito e sostituito dal concetto unico di Agibilità con il D.Lgs. 222/2016. Oggi non esiste più un provvedimento di rilascio da parte della Pubblica Amministrazione, ma la Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA), un atto di parte asseverato da un tecnico abilitato.

Questa evoluzione procedurale ha un impatto diretto sulla responsabilità notarile. Il notaio non deve più verificare l’esistenza di un “bollino” comunale, ma deve accertare se sia stata presentata la SCA e se questa sia completa della documentazione obbligatoria. La verifica diventa documentale ma implica una comprensione dei meccanismi di silenzio-assenso e di controllo a campione da parte della P.A.

La Legge 105/2024 ha introdotto deroghe significative ai requisiti igienico-sanitari stabiliti dal D.M. 5 luglio 1975, che costituiscono il presupposto per l’agibilità. Le novità principali includono:

• Altezze Minime: Possibilità di ottenere l’agibilità per locali con altezza interna fino a 2,40 metri (rispetto ai canonici 2,70 metri), purché in presenza di requisiti di adattabilità e ventilazione.
• Superfici Minime: Riduzione della superficie minima per monolocali a 20 mq (da 28 mq) e per bilocali a 28 mq (da 38 mq).

Queste modifiche, apparentemente agevolatrici, complicano l’attività di controllo e informazione del notaio. Un immobile che fino al 2023 era insanabilmente inagibile, nel 2026 potrebbe essere regolarizzabile. Tuttavia, l’agibilità in deroga non è automatica, ma richiede una specifica asseverazione tecnica e spesso opere di adeguamento. L’ordinanza 1603/2026 implica che il notaio debba essere aggiornato su queste possibilità: di fronte a un immobile con altezza 2,50 metri, il notaio non può limitarsi a dire “manca l’agibilità”, ma deve (idealmente) informare che “potrebbe essere ottenuta con la nuova normativa Salva Casa, ma è necessaria una verifica tecnica specifica”. L’omissione di questa informazione, che potrebbe salvare l’affare o al contrario condannare l’acquirente a costi imprevisti, rientra nel perimetro della responsabilità professionale.

Un altro elemento introdotto dal Salva Casa riguarda le tolleranze costruttive (Art. 34-bis del Testo Unico Edilizia). Le difformità entro il 2% (o fino al 5-6% per metrature ridotte) non costituiscono violazione edilizia e non pregiudicano l’agibilità. Il notaio, nel dover informare sulla “mancanza di agibilità”, deve saper distinguere – o meglio, deve saper consigliare alle parti di far distinguere a un tecnico – tra una difformità che rientra nelle tolleranze (e quindi non impedisce l’agibilità) e una che invece la preclude. La giurisprudenza notarile e lo Studio n. 40-2025/P del Consiglio Nazionale del Notariato suggeriscono che le tolleranze, pur non richiedendo sanatoria, debbano essere dichiarate in atto tramite una relazione tecnica per garantire la piena trasparenza e proteggere il notaio da contestazioni future.

L’ordinanza 1603/2026 riafferma la natura contrattuale della responsabilità notarile. Affinché sorga l’obbligo risarcitorio, devono sussistere l’inadempimento, il danno e il nesso di causalità.

Alla luce del nuovo orientamento, l’inadempimento del notaio si configura non solo quando egli omette di richiedere il certificato, ma quando omette di attivare quel flusso informativo necessario alla consapevolezza del cliente.

Le condotte richieste per escludere la responsabilità sono:

1. Richiesta formale del titolo di agibilità al venditore.
2. Verifica della corrispondenza tra il documento prodotto e l’immobile oggetto di vendita.
3. Informazione specifica in caso di assenza: spiegazione delle conseguenze giuridiche (divieto di uso, sanzioni) ed economiche (deprezzamento).
4. Verbalizzazione: Inserimento nell’atto di apposite clausole in cui si dà atto dell’avvenuta informativa e della volontà dell’acquirente di procedere comunque.

La Cassazione è severa: clausole di stile generiche (“l’acquirente acquista nello stato di fatto in cui si trova”) non sono idonee a liberare il notaio, in quanto non provano l’avvenuta informazione specifica sul problema dell’agibilità.

Il notaio risponde ex art. 1218 c.c., il che comporta un’inversione dell’onere della prova: spetta al professionista dimostrare di aver adempiuto esattamente alla prestazione o che l’inadempimento è derivato da causa a lui non imputabile. Tuttavia, come precisato dalla Cassazione n. 19923/2025, spetta all’acquirente dimostrare l’esistenza di un danno concreto. Se l’acquirente lamenta la mancanza del certificato ma l’immobile è perfettamente a norma e il certificato viene ottenuto pochi mesi dopo con una spesa irrisoria, il risarcimento sarà limitato a tale spesa e non potrà estendersi alla risoluzione del contratto o alla restituzione del prezzo.

Un aspetto critico è il nesso causale. Il notaio potrebbe difendersi sostenendo che, anche se avesse informato l’acquirente, quest’ultimo avrebbe acquistato comunque l’immobile (magari perché il prezzo era molto vantaggioso). Tuttavia, la giurisprudenza tende ad applicare il criterio del “più probabile che non”: si presume che un acquirente medio, debitamente informato di un vizio grave come l’inabitabilità, non avrebbe concluso l’affare a quelle condizioni. Pertanto, l’omissione informativa è considerata causa diretta del pregiudizio subito.

Di fronte all’ampliamento della responsabilità sancito dall’ordinanza 1603/2026 e alla complessità tecnica introdotta dal Salva Casa, la prassi notarile ha sviluppato strumenti di tutela che stanno diventando standard operativi.

L’art. 2236 c.c. limita la responsabilità del prestatore d’opera ai casi di dolo o colpa grave se la prestazione implica la soluzione di problemi tecnici di speciale difficoltà. Tuttavia, la Cassazione ha costantemente negato che la verifica dell’agibilità rientri nella “speciale difficoltà”. Ciononostante, il notaio non è un ingegnere. Non può recarsi sul posto a misurare le altezze o verificare gli impianti.

Per colmare questo divario tra dovere di controllo (giuridico) e incapacità di verifica (tecnica), si è diffusa la prassi della Relazione Tecnica Integrata (RTI). Si tratta di un documento redatto da un tecnico abilitato (geometra, architetto, ingegnere) che attesta la conformità catastale e urbanistica dell’immobile, nonché lo stato dell’agibilità.

L’ordinanza 1603/2026 rende l’acquisizione della RTI quasi obbligatoria per la diligenza notarile. Se il notaio allega all’atto una RTI che attesta (falsamente) l’agibilità, egli potrà difendersi sostenendo di aver fatto affidamento su un’attestazione tecnica specialistica, spostando la responsabilità sul tecnico asseveratore. Se invece il notaio roga senza RTI e senza agibilità, la sua responsabilità per omessa informazione diventa indifendibile.

L’ordinanza 1603/2026 impone un adeguamento delle procedure di studio per mitigare il rischio professionale. Non è più sufficiente la diligenza media; è richiesta una diligenza proattiva e documentata.

1. Istruttoria Preliminare: Richiedere l’agibilità o la SCA sin dal conferimento dell’incarico. Se il venditore non la possiede, richiedere immediatamente una verifica tecnica o l’accesso agli atti comunali.
2. Clausole di avvertimento specifiche: Se si procede alla stipula in assenza di agibilità, l’atto deve contenere una clausola in cui:
   • Il notaio dichiara di aver ammonito le parti circa l’assenza del certificato.
   • Il notaio elenca le possibili conseguenze (sanzioni, inabitabilità, costi).
   • La parte acquirente dichiara di aver compreso i rischi e di voler comunque acquistare, esonerando il notaio (nei limiti dell’art. 1229 c.c., ovvero esclusi dolo e colpa grave).
3. Deposito prezzo: Suggerire l’utilizzo del deposito del prezzo presso il notaio (L. 124/2017) fino all’ottenimento dell’agibilità post-rogito, qualora sia solo una questione formale pendente.

Nei casi in cui l’assenza di agibilità derivi da vizi insanabili (es. immobile residenziale ricavato in zona industriale non bonificata), il notaio deve rifiutarsi di stipulare l’atto o, quantomeno, deve rendere edotto l’acquirente che sta acquistando un bene diverso da quello promesso (aliud pro alio).

In tale scenario, la semplice informativa potrebbe non bastare a salvare il notaio da una responsabilità per violazione dell’art. 28 L.N. (atti proibiti dalla legge) se l’immobile è incommerciabile, sebbene la giurisprudenza tenda a limitare l’art. 28 alla nullità inequivocabile.

*** *** *** *** ***

L’ordinanza della Corte di Cassazione n. 1603 del 24 gennaio 2026 segna il definitivo tramonto dell’era del notaio “certificatore passivo” e consolida la figura del notaio “garante dell’informazione”.

Il principio secondo cui “non conta solo la forma, ma la corretta informazione” eleva il dovere di buona fede a parametro giuridico sovraordinato rispetto alla stessa validità formale dell’atto.

In sintesi, le risultanze dell’analisi indicano:

1. Responsabilità svincolata dalla validità: Un atto valido può generare responsabilità risarcitoria se il notaio non colma l’asimmetria informativa tra le parti.
2. Obbligo di consiglio attivo: Il notaio deve spiegare le conseguenze pratiche e giuridiche dell’assenza di agibilità, non limitandosi a menzionarla.
3. Complessità tecnica: Il D.L. Salva Casa (L. 105/2024) ha ampliato le possibilità di regolarizzazione ma ha reso più complessa la diagnosi sull’agibilità, rendendo quasi indispensabile il supporto di una Relazione Tecnica Integrata.
4. Onere della prova: Spetta al notaio provare di aver fornito l’informazione completa. La prova migliore è la traccia documentale nell’atto stesso.

Per il mercato immobiliare e per i professionisti del diritto, questa pronuncia impone un innalzamento della soglia di attenzione.

La sicurezza dei traffici giuridici non si misura più solo sulla stabilità del titolo di proprietà, ma sulla effettiva idoneità del bene a soddisfare i bisogni abitativi dell’acquirente. Il notaio, in questo scenario, diviene il presidio fondamentale affinché la “casa di carta” coincida con la “casa di mattoni”.

Il notaio è responsabile se l’immobile non ha il certificato di agibilità? Sì, secondo l’orientamento della Cassazione del 2026, il notaio risponde civilmente se non informa l’acquirente della mancanza di agibilità e delle relative conseguenze, poiché il suo ruolo non è di mero certificatore ma di garante dell’informazione. Presso lo studio dell’Avv. Giovanni Caviglia a Pistoia, analizziamo i rogiti per verificare se sia stato rispettato questo dovere di consiglio attivo.

Cosa succede se firmo un atto dove dichiaro di conoscere la mancanza di agibilità? Le clausole di stile generiche non esonerano più il notaio dalla responsabilità. L’informativa deve essere sostanziale e spiegare chiaramente rischi quali sanzioni amministrative o difficoltà di rivendita futura. Se hai firmato un atto simile senza una spiegazione adeguata, il nostro studio può valutare la sussistenza di un profilo di responsabilità professionale.

La mancanza di agibilità rende nullo il contratto di compravendita? No, l’immobile privo di agibilità può essere validamente compravenduto. Tuttavia, proprio perché l’atto è valido e il trasferimento avviene, il rischio di trovarsi proprietari di un bene “inutilizzabile” è elevato; per questo è fondamentale l’assistenza legale preventiva per negoziare tutele specifiche.

Quali danni posso chiedere al notaio se scopro che l’immobile è inagibile dopo il rogito? È possibile richiedere il risarcimento per la “perdita di chance negoziale” o, nei casi più gravi di inagibilità insanabile (aliud pro alio), il danno può estendersi all’intero prezzo pagato e alle spese accessorie. Lo studio dell’Avv. Caviglia si occupa della quantificazione dei danni e del contenzioso per inadempimento professionale.

Il “Decreto Salva Casa” (L. 105/2024) aiuta in caso di mancanza di agibilità? Sì, la nuova normativa permette di recuperare l’agibilità per immobili con altezze fino a 2,40 metri o superfici ridotte, ma la regolarizzazione non è automatica e richiede asseverazioni tecniche specifiche. Offriamo consulenza legale per coordinare queste procedure di sanatoria in linea con le ultime novità legislative.

Perché è opportuno richiedere una Relazione Tecnica Integrata (RTI)? La RTI, redatta da un tecnico abilitato, è oggi lo standard per garantire la trasparenza e proteggere l’acquirente da vizi occulti. Il nostro studio a Pistoia collabora con tecnici esperti per garantire che ogni operazione immobiliare sia supportata da una documentazione tecnica inoppugnabile.